卷首语

周年庆，反思时，聊聊投资！

9月16日，江山的周年庆，领导告诫要多反思！

团结协作，“动”出精彩。精彩的背后是办公室及策划部同仁的用心筹划，精心准备；团结的深处是有可为的期待和希望以及静流深处的不安和骚动。运动娱乐的欢庆之余，领导做出深深的寄托、忠告，正视“市”局，不回避，不推诿，反思自己，反思过去。“没有不成功的企业，只有不成功的老板”，或许是吹响了倡议的号角。

9月13日，万通的生日，即内部的反省日。相近的节日，相同的行业，让我想到了它山之石可以攻玉。

丝雨绵绵，好个秋。观听风雨，静览书海，周末细品冯仑的《野蛮的生长》中度过，求解求思，其中论“投资”，给我印象甚为深刻。反思无外乎两个方向，一是从自己的历史中找轨迹，让经验重放光芒，让教训不再重演；另一个就是在别人成功的失败的历史中寻趋势找规律。来公司5年有余，对公司历史多为一知半解，不敢妄加点评。河南人喜欢烩面，我把书上看的、报上读的、心里想的做一份“三鲜烩面”反思小品，供大家点评。在此把冯仑搬出来，权当我是傍名牌吧。

1、投资于时间！

时间是消费品也是投资品。一下午一杯茶，时间是消费品；一下午一个策划报告，则时间变成了投资品。时间作为投资品有三种属性：一是时间是一维的单向的，不可逆转，错过不再有，没有后悔药；二是投资时间的越长，溢价就越大。50年做10件事，你可能一般成功，或者碌碌无为，频繁跳槽的结果可能亦如此；50年认认真真踏踏实实做1件事，您绝对是专家，而且是无可替代的专家，财富、名誉、尊重自然而来；三是投资时间的对象至关重要，就怕嫁错郎入错行。时间的特性告诉我们，要选对行，沉下去，积淀自己，时间会犒赏自己的；对于企业，要树立科学发展观，坚持“公司专业化、经理职业化、资本社会化、发展本土化”，时刻保持“活着”和“活力”。

2、投资于人：投资于技能更应该投资于人的价值观

每个人都知道人的重要性，但是到事根上却往往仅把人看做成本，尽量去降低，“人力资源成本”一词就说明这种思想。

人是有思想的有血肉的综合体，是投资于人的技能还是人的价值观，还是两者兼顾，是人力资源管理界“鸡生蛋蛋生鸡”的难题。结合万通集团六君子分家史以及其他民营企业成衰史，冯仑主张：投资于技能，更注重人的价值观。因为虽然技能是生存生活的基本要素，但后天可以通过培训和锻炼提高，是可以替代的，而人的价值观则是人生道路和职业生涯的GPS，时刻指导人生的方向。俗话说“道不同不相为谋”，其中道就是人生观。冯仑的观点类似于德才兼备，以德为先的选才理念。

一个好的经理人至关重要，可以研发一个好产品，管理好一个企业，培养一个好团队。投资人生观就要多交流多研究多给机会，深入内心，培养和引导其做好事、赚好钱、做好产品、带领好队伍。好人、好企业是稀缺资源，越来越受到社会青睐，并给予了一定了奖励即道德溢价，同样的产品您可以快点卖价格高一点卖，股价可以高点。万通提出的争取10年零诉讼和不做“坏蛋笨蛋”的官司理论值得玩味。

3、投资于机会还是投资于趋势

机会是眼前大家都能看到的有利事实，趋势则是未来长期的大机会。虽然每个人都知道大趋势的重要性，但现实中往往以机会作为选择的理由。例如海南地产危机，人们开始认为地产不行了，转行了；例如电子商务起步时，多数人埋怨物流配送不足、支付不安全和网络用户少而断定电子商务无法生存，结果马云坚持了上市了火了。其实房地产也一样，有的企业看到房地产住宅调控了，担保行业却如火如荼，就转移资金做投资担保，却又碰到了行业整顿，结果荒废了主业，断送了副业。

投资趋势，则要有投资战略，战略因趋势而定。选定行业，干一行爱一行，持续地增强核心竞争力，这是战略导向；今天干这个，明天干那个，则属于机会导向。爱机会轻趋势，最大现实因素是趋势的不确定，一般人看不到。研判趋势，大致有三种途径：1、别人的历史和现在就是自己的未来；针对房地产趋势，远的可看美国日本，近的可看沿海，所以做房地产的就要多走走多看看，少交学费，多学先进；2、多读书，学理论，找方法，用科学理论武装大脑；3、增强自己对生活的感悟和感知；诸如看看经三路的历史，看看CBD的现在；想想昨天自己的需求，对比现在自己的需求。就房地产趋势而言，个人认为限购是权宜之计，就中国城市化进程加快、通货膨胀不可逆转、全民缺乏投资渠道、土地财政体制、gdp贡献能力等诸多实际，房地产依然会保持至少15年的快速发展期。

4、您投资的商业模式是否靠谱

投资的盈利模式、商业模式成为了一个时尚话题，好像您不谈就不专业，就沦落在圈外。在这里也附庸风雅一把。盈利模式就是赚钱模式，很多人把它等同于商业模式，这是一种误解，并导致我们认识的混沌。其实商业模式包含四个关键环节：客户价值主张、关键资源和能力、盈利模式和关键流程。四个关键环节，四个思考方向、一个评价体系：您能给客户带来什么价值和好处，您有什么核心优势，你怎样通过核心优势、在给客户带来好处的同时获利，您怎样实现对客户的价值承诺和增强自己竞争力。

就房地产而言，我们可思考：经济适用房需要什么开发模式？如何走出经济适用房开发的困境？怎样增强赢利点？需要什么关键资源和核心优势？面对时局，商品房项目开发也可从区域布局、拿地形式、融资模式多方面进行思考，用靠谱的理论标准指引自己，有标准才有比较，有比较才有压力和动力。

一、            楼市新政

1、国土部：土地不再无偿划拨 供应双轨制将取消

国土资源部近日透露，我国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。国家土地副总督察甘藏春表示，土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制，提高土地供应和调控能力。

所谓土地供应双轨制，简单说就是通过两种方式完成土地供应：一是政府无偿划拨国有土地给使用单位；一是通过市场化手段有偿出让国有土地，目前主要是通过招标、拍卖、挂牌三种方式出让土地。

甘藏春表示，随着市场经济的发展，我国最终将取消土地供应双轨制。下一步，按照资源市场配置的基本原则，缩小划拨地范围，扩大有偿使用覆盖面，最终取消土地供应双轨制。除军事、保障性住房、特殊用地可以继续划拨使用外，其他用地实行有偿使用。

玉眼观察：

1、无太多实质性新意，但取消双轨制能减少特权用地，有利于公平竞争，对农村土地也将带来有利影响。

2、《中原经济区郑州都市区建设纲要(草案)》(2011—2020年)出炉

①总人口：1500万以上；②建成区面积：1000平方千米以上③主城区建成区面积：800平方公里左右；城镇化率：80%；④城市布局：核心、组团、多点发展发展战略。

郑州市未来5年要构筑“两核六城十组团”的发展格局，以中心城区和郑州新区为核心，以周边卫星城六个新城和城市区十个组团为支撑，实现新型城镇化的先行突破。其中：2020年郑州新区的建成区面积达到400平方千米左右，人口达到400万；中心城区建成区面积达到400平方千米左右，建成区人口达到400万，并将规划郑州新西区发展，将荥阳、上街纳入中心城区建设。

玉眼观察：

1、2020规划振奋人心，看似有点冒进，但是如果持续推进，前景依然看好。

2、房地产投资看规划，磅礴的规划必然伴随着房地产开发；郑东CBD就是“开天辟地”的姿态，当然这次批发式的新城建设更需要持续的政策支持，难度也更大！新城的建设也与现在交通拥堵等城市病有关。

3、温家宝撰文论述当前宏观经济形势和经济工作（摘录）。

坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处，确保见到实效。今年以来，我们多措并举，综合施策，加强和改善房地产市场调控。从上半年的情况看，多数城市房价涨幅回落，部分城市房价出现下降，投资投机性需求得到遏制，居民购房心态趋于理性，市场预期正在发生转变，一些房价过高的城市出现了降温迹象，调控效果初步显现。同时也要看到，房价上涨的短期和长期潜在压力仍然较大，大部分城市房价依然处于高位，买卖双方仍处于观望和博弈阶段，市场陷入僵持和胶着状态，调控效果全面显现还需要一段时间。

目前，房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松。各级政府要不折不扣将中央房地产调控政策落到实处：

一、要坚定不移地抑制不合理需求，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，同时要有针对性地抑制二、三线城市房价过快上涨，促进房价合理回归。（二三线城市限购的声音在弱化）

二、要适当增加房地产用地供应，促进当前和今后一个时期住房有效供给，重点抓好保障性住房和普通商品房建设。（最近郑州开始加快推地）

三、要强化责任和督促检查，对调控政策落实不到位、房价上涨过快和保障性住房建设滞后的城市，要加强督查，限期改正。

四、要利用目前房地产市场相持的这段时间，抓紧研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策。（估计是下届政府的事情啦）

落实好1000万套保障性住房开工建设计划，是确保房地产市场调控效果的重要举措，也是一项必须完成的硬任务，不能有丝毫懈怠。

 玉眼观察：

1、调控效果开始显现，调控依然持续，提出的政策和手段也比较全面，抑制不合理需求，增加有效供给，强化监督，但关键看执行。

2、开始注意探求房地产调控的根本之策。

3、郑州市人民政府关于进一步加强经济适用住房管理的通知

(1)差价款缴纳标准

1按照原购房价格的10%-30%缴纳差价款，执行标准的依据是购房依照的经济适用房管理办法和购房时间，时间越早执行的标准越低。签订合同时,超出核准面积部分已缴纳差价款的不再缴纳,未缴纳补差款的按上述标准执行。

(2)经济适用住房购房人,又购买其他住房的,必须办理经济适用住房退出手续,或者通过缴纳差价款取得完全产权。未办理退出手续或未取得完全产权的,市房屋权属登记机构不得为其新购住房办理房屋所有权证。

(3)建立回购制度

(一)政府回购经济适用住房,由市住房保障机构负责组织实施,所需资金由市财政部门从住房保障资金中予以安排。

(二)经济适用住房有以下情形之一的,由政府优先回购:

1.购房人自愿退出经济适用住房的;

2.因特殊原因购房时间不满5年确需转让的;

3.已购买经济适用住房未取得完全产权,又购买其他住房的;

4.因继承、离婚析产等原因需要转移经济适用住房所有权,被转移人不符合经济适用住房购房条件的或未通过缴纳差价款取得完全产权的;

5.法律、法规规定的其它情形。

玉眼观察： 

1、其差价标准应该参考交易时商品房市场标准，因为补交差价后和商品房无异（除质量之外）。明确了动态的差价补交标准，有利于执行；但实际差价较小，经济适用房投机性依然有暴利可图，不利于防治腐败！在缺乏惩 治和监督下，有绝对的暴利就有绝对的犯罪动力。

2、经济适用房的有限产权更明确了，限制性抵押、不得出租和闲置（这点也很重要），更强化了自用性。经济适用住房购房按揭外,不得进行任何抵押,在取得完全产权前,不得出租、闲置和改变住房性质！

4、婚姻关系存续期间，房产加名免征契税，

财政部明确规定，婚姻关系存续期间，房产加名免征契税。法律人士建议，无论是房产证加名或是进行婚前财产公证，比较保险的方式还是各方签署协议，对于产权份额及分割方式等进行明确，避免矛盾。除另有约定外，原则上婚后购买的房产属于夫妻共同财产，但房屋产权是以登记为准，因此产证上是否有名字在房屋转让环节是有区别的。如果婚后只有一方名字，那么理论上当他(她)要卖房时，就不需要征得配偶的同意，配偶就有可能在不知情的情况下被卖了房。

玉眼观察： 

1、从法律上加名属于赠与，要缴税；但是情理难以接受；财政明确加名免税，属于民意的胜利；也是对以前不合时宜法律法规的修正。

二、楼市热点

1、70个大中城市新建商品住宅价格环比下降和持平的城市达46个， 比上月增加18个。

一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况

（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有16个，持平的城市有30个。与7月份相比，8月份环比价格下降和持平的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%，涨幅比7月份缩小的城市有8个。

（二）8月份，70个大中城市中，同比涨幅回落的城市有40个，比7月份增加了14个。同比涨幅在5.0%以内的城市有45个。

玉眼观察：

1、调控效果显现，金九银十难再现！

2、70个城市河南有三：郑州洛阳和平顶山，洛阳和平顶山144平方以下的房子的房价环比都不超过0.5%，同比在5%-8%。

2、调控效果渐现 、库存压力加大、转型企业增多

中小房企忙脱产转型不含糊

统计显示，约有六分之一的房地产企业在上半年涉及矿产业务。今年4月份，中天城投设立新的控股公司，专门并购贵州的煤炭、矿业企业。9月6日，华业地产发布公告称，公司拟出资5400万元收购陕西盛安矿业90%股权。高新发展更是将整个房地产业务都扔给了大股东，自己做起了钾肥生意。

还有中小房企“脱产”意志坚决，在股票名称中，都不愿有房地产的影子。8月26日，中弘地产宣布，根据业务发展需要，将其名称变更为“中弘股份”，而此前该公司斥资6000万元将仁源投资所持鑫兴矿业49%的股权收至麾下。另外，还有10家上市公司在今年相继剥离房地产业务。其中，还包括央企巨头中国建筑。

万保招金：试探降价投石问路；以价换量，大势所趋

数据显示，万保招金A股地产四大金刚楼盘都有不同程度降价。有业内分析认为，在目前环境下，龙头企业多为试探性降价，大面积“真摔”还要等待。

有业内人士表示，从目前情况来看，国家房地产调控政策不会放松，开发商销售面临较大挑战，特别是上市公司还有业绩的压力。“因此，以价换量是大势所趋。

3、“中国税负痛苦指数”引争议 

2009《福布斯》报告：中国内地的“税负痛苦指数”位居全球第二

《人民日报》刊文称，《福布斯》的“税负痛苦指数”科学性较差，并不能反映真实情况理由是，这一计算方法存在多种缺陷，包括名义税率不等于实际税率、最高边际税率适用范围很小等

声音

马光远：税负和税负痛苦是两个概念

中国社会科学院经济学博士、经济学者马光远昨日表示，税负和“税负痛苦”是两个概念。他认为，目前中国税负总体确实过重。数据显示，财政收入远高于GDP和居民收入增速，而财政收入过快增长必然导致国富民穷。“财政收入的增加当然与经济的快速发展有关，但国与民之间不能差距太大，以前大家都吃土豆，现在的情况是国吃鲍鱼，民吃稍好些的土豆。”

周健工：需要一个透明的财税制度

财税制度是一国核心制度，体现政府的基本价值观。财税制度在任何国家都是会被激烈争论的制度，没有任何一国的财税制度会让所有人满意。他认为，眼下关键是要有一个透明的、程序化的、通过财税制度的方式来表达不同利益集团的利益的方式。这在中国是欠缺的。

玉眼观察：

福布斯“税收痛苦指数”排行是有缺陷，不过仅仅指责这些缺陷无济于事。需要看到，一方面是政府自身行政消耗过大，征税成本及其他行政成本过高；另一方面是政府提供的公共服务仍然达不到要求。也就是说，公众在承担了较高的税负后，难以得到与之匹配的公共服务，这才是“痛苦”的根源所在。

4、郑州安军城叫卖电动车停车位 一个车位卖1398元

河南国基律师事务所李晴川主任说，在此事中，如果车棚占的是小区公共场地，那么车棚就属于小区公共设施，它就属于全体小区居民所有，任何人不经全体业主同意都无权将电动车停车位出售。

“根据《中华人民共和国物权法》第七十三条中的相关规定：‘建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。’出售电动车停车位，只让少数人使用，会损害大多数业主的权益。”李晴川主任分析道。

对此，郑州市房管局物业处程建颖处长说，开发商售卖电动车停车位，他还是第一次听说这事，绝大多数小区的车棚都是让居民免费停放或仅收取些管理费。至于开发商到底能不能售卖电动车停车位，他们需进一步调研，并会关注此事。 

玉眼观察：

卖车位不合理，收管理费或增值服务费可商榷，当然具体收法和分配需定夺。

5、基金高息揽金放贷，河南省宋庆龄基金会回应质疑

此前有媒体报道称，河南宋基会的公益项目“郑州新区宋庆龄基金会青少年儿童活动中心”严重缩水变身豪宅；善款由员工大量持股的公司管理；大量资金用于放贷等方面存在诸多问题。

据财新网报道，河南省宋庆龄基金会主要负责人日前对其运营模式作出详细解释，称基金会在十年前即成立专门的投资公司，对所持资金进行保值增值；在投资过程中，投资公司以“投资换取捐赠”，进一步扩大本金规模。近十年来，吸引资金，投资做大，几乎成为了河南宋基会的工作主线。

宋基投资提出了“投资换取捐赠”的概念。“一些企业可能一时很缺钱，就来找宋基投资。宋基投资这时向他们及时放贷，企业可能就活了。企业在按照合同约定还款付息后，作为一种报答，再向基金会进行限定性捐赠。”上述负责人强调，捐赠不是投资的前提，即使不向企业投资，河南宋基会也会向其劝捐。捐款和借贷的本息没有任何关系，是否捐赠也是自愿，“也有借了钱最后不捐的，我们也只能从道德上谴责他。

玉眼观察：

1、 利用基金进行投资，天经地义，毋庸置疑，但投资范围需根据基金性质而定!

2、 高息融资，是否是非法集资是根本，宋基金会的回应避重就轻。据南方周末报道，遍布河南地市的基金会发展部借助“捐献资金使用权”大量吸金。

6、20个民企老板资金链破裂“大逃亡”，温州政府准备出手

据不完全统计，从9月12日到22日，温州当地已有7家企业的老板被卷入了失踪漩涡，仅9月22日一天温州就有9个老板跑路，而胡福林的失踪将浙江企业主欠债逃跑的事件推向了高潮。至少已有20个民企老板资金链破裂逃亡

“面对当前经济金融形势，我们一定要清醒、坚定、有作为。政府该出手时就要出手，出手的目的在于规范引导，促进经济转型发展。”——“温州经济金融形势和民间借贷风险”座谈会浙江省副省长、温州市委书记陈德荣

很多人将这次规模空前“跑路”的直接原因指向“民间借贷”。近年来，中小型民企融资难，温州民间大批资金在因政府调控撤离楼市、股市、矿产等投资渠道后，迅速在温州形成了规模高达上千亿元的民间借贷市场。

连续“跑路”折射出温州民间高息借贷的疯狂。温州民间借贷的利率水平已超过历史最高值，一般月息是2到6分，有的甚至高达1角、1角5分，年利率高达180%，而温州做实业，大多数中小企业的毛利润一般在3%~5%

玉眼观察：

1、银行嫌贫爱富，国企不要偏要贷给人家，中小企业需要却贷不来。中小企业是活跃国民经济的生力军，贷款难，利润低，表明投资环境恶化。

2、从银行贷不到款，只能借高利贷，借高利贷往往把企业逼上绝路。

三、郑州楼市报告

1、8月楼市：保障房供应继续增加、商品住房价格与上月基本持平

2011年8月份，郑州市市区商品房批准预售面积81.4万平方米（1-8月份累计607.55万平方）。其中：商品住宅批准预售面积62.33万平方米（1-8月份累计454.39万平方）；非住宅批准预售面积19.07万平方米。

市区商品房销售6333套（间），销售面积65.27万平方米（1-8月份累计431.66万平方），销售均价为7991元/平方米。其中：商品住宅销售5390套（间），销售面积50.78万平方米（1-8月份累计328.21万平方），销售均价为6623元/平方米，与上月基本持平；非住宅销售943套（间），销售面积14.49万平方米，销售价格为12782元/平方米。

市区二手房共成交2214套（间），成交面积为19.66万平方米，成交均价为5092元/平方米（以市场评估价为计算依据，下同）。其中：住宅二手房成交2133套（间），成交面积为19.11万平方米，均价为4930元/平方米。

从销售情况来看，经济适用住房供应继续增加，本月合同备案达444套，销售面积4.62万平方米，销售面积占比9.09%,较上月增加0.84个百分点。同时，今年以来，我市经济适用住房新开工26891套；全市保障性住房开工已达55716套，占省定任务的102.4%。

玉眼观察：

1、整体量升价跌，非住宅量价齐跌导致整体房价的下滑，但住宅量升价微跌，成交量增加了1547套；

2、商品住宅成交量的增加，可以视为‘金九银十’楼市成交增加回暖的一个迹象，但是也不明显。

2、8月郑州房价市房管局说“跌”，国家统计局说“涨”

据郑州市房管局发布的8月份郑州房地产数据显示，8月住宅市场“量增价跌”，价格微降53元，为6623元/平方米，成交量为5390套，比上月增加了1547套。然而就在郑州市房管局发布数据的两天前，国家统计局发布的数据却显示，8月份郑州市新建商品住宅价格较7月份上涨了0.3%。

玉眼观察

房管局的网签数据只是平均均价，容易受成交量结构性变化影响，不能真实反映楼价的变化；而统计局数据显然是针对不同面积不同价位的住宅网签数据进行加权处理，受成交量结构性变化影响会小一些。

3、受贿74万元 郑州经适房管理中心副主任被查处

郑州9月18日电 记者17日从郑州市纪委获悉，因利用职务之便倒卖经济适用房，并从中收受贿赂74万元，郑州市经适房管理中心副主任林连波被查处。核查过程中，办案人员发现，经林连波之手倒卖的经适房涉及近30个开发商开发的小区。

玉眼观察

有暴利有权力无监督，腐败不绝！估计30个开发商会受到牵连，因此对政府官员的“投资”须拿捏好！！

4、土地一级开发 开启河南房企拿地新方式

8月5日，新乡市人民政府与河南地产商会投资股份有限公司就平原新区约3平方公里土地的一级开发项目，在郑州市举行了隆重的签约仪式，这是迄今为止我省最大的土地一级开发项目，也是河南地产联合舰队——河南地产商会投资股份有限公司成立以来的处女航。

四、中原城建

1、郑州生态宜居健康城开建

9月23日上午，荥阳市索河整治项目在该市南距城区5公里的丁店水库边奠基。整个项目分三期：一期为中原西路至丁店水库周边地区，二期包括中原西路至老城区周边地区，三期建设河王水库和三仙庙水库周边地区。荥阳市领导表示，一期工程将通过季节性湿地公园、体育文化主题公园、水上游乐中心等项目的建设，提高并打造地域的形象和品牌。一期工程主要服务郑州生态宜居健康城建设，既是健康城的基础性工程，也是其有机组成部分。

玉眼观察：都市区组团建设进入建设阶段。

2、《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》上报国务院审定

该指导性文件的出台，将极大助推中原经济区的建设。这是在昨日召开的省十一届人大常委会第二十三次会议上，常务副省长李克作《关于中原经济区建设情况的专项工作报告》时透露的。

玉眼观察：中原经济区可能成为下一个10年的建设重点。

3、支持有条件的县城逐步发展为中等城市。

9月26日，在河南省第十一届人民代表大会常委会第二十三次会议上，河南省副省长赵建才代表省政府向大会做《关于县域经济发展情况的专项工作报告》（以下简称报告），《报告》提出，支持有条件的县城逐步发展为中等城市。

报告》指出，要推进城市功能区与产业集聚区基础设施和公共服务设施共建共享、组团捆绑、联动开发，促进人口向城镇转移。支持有条件的县城逐步发展为中等城市。支持较好的中心镇逐步发展成为小城市，强化其他小城镇对周边农村的生产生活服务功能。

玉眼观察：

实力强县和省辖县可能成为先知先行企业和中小企业战略布局的重要棋局。需要我们思考之。

4、郑州欲打造“公交都市”

20日，郑州市交通委就“无车日”、“公交都市区”等召开座谈会，会上相关负责人表示，郑州将和深圳、济南一起，打造公交模范城。

“交通部准备在全国选择3~5个城市，建成‘公交都市’示范城市，因为郑州的公交发展在全国比较靠前，所以，郑州将抓住这个机遇，争取成为第一批示范城市。”郑州市交通委副主任魏予说，目前，具体实施方案已经报到省交通运输厅。

玉眼观察：优先发展有利于缓解城市拥堵和节能减排！支持中！

5、郑州欲进入“五环时代”——提出都市区五环和都市区大外环概念

郑州市的城市环线将主要由三环、四环、环城高速、都市区五环以及都市区大外环构成。

都市区五环全长180公里，覆盖面积1500平方公里，由升级改造后的G107新线（万三公路）、G310新线、S232、S314四条国省干线合围而成，既承担了过境交通，又将 多个新城和组团紧密联系在一起，为郑州都市区搭建了内连外畅的环状快速通道。目前，五环道路中的东线——G107尚未启动；南线——G310和西线——S232预计2013年开工建设，北线——S314预计2012年开工建设。此次规划新提出了“都市区大外环”的概念，由S223、S323、S237、S314四条省道合围而成。该环线全长300公里，覆盖面积为4500平方公里，基本覆盖了整个郑州都市区

玉眼观察：

郑州都市区可能避开摊饼式的城市化思路，建设卫星城镇和产业职能城镇。

六、江山论剑

学习同行好榜样——《战略战术篇》

万达豪宅营销操作要点

一、成为豪宅的基本条件

从营销的、市场的角度来看，成为豪宅有以下六大基本条件。

1、价格条件。以单价、总价明显超过市场平均水平为重要特征，也就是说在任何一个城市只有少数人能买得起。另外，价格敏感度低于产品品质的敏感度。在石家庄、武汉、长沙开盘过程中发现，占有优良景观资源以及社区资源的高总价套型销售没有受到任何阻碍，所以高总价并不是一个抗性，品质是客户最关 心的。

2、面积尺度。大宅尺度体现居住的舒适性。万达豪宅不单纯重复现有面积区间，跳脱市场现状的水平，240、280平米都做三房。

3、品质条件。产品具有强有力的视觉冲击力和直观感受。公共空间重视选材的质感。

4、物业管理。定制式的物业管理，贵宾客户的专属服务。

5、占有稀缺资源。在极为优越的地理位置，具有城市中心的便利与自然景观资源的高度契合。长沙、武汉等项目除了在城市中心之外，都坐拥城市最好的城市景观资源。

6、附加价值。要充分体现社会等级与生活品味，贵气与品味完美结合。

豪宅是最高层次的高端住宅，是上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的建筑空间。万达公馆符合上述所有条件，是当之无愧的城市顶级豪宅。

二、万达豪宅产品的营销特点

万达豪宅大多在二三线的核心城市开发，购买力比一线城市弱，仅对省内具有一定的辐射能力，目标客群相对较少。因此做好每一个客户的接待，提高成交率非常重要。同时，和万达综合体内的其他产品一样，万达豪宅都是现金流产品，需要快速蓄客，快速去化，开盘即清盘，利用实景样板房充分展示产品力，利用热销口碑快速跑量。

从万达城市综合体的营销推广做法可以看到，万达广场销售物业的核心价值是一个最具价值的投资产品，综合体通过商业带来地段升级、使业主受益，这在推广上逻辑顺畅，品牌支持、商业支持、产品支持，我们推广得心应手。

回顾综合体的整体推广节奏，从企业品牌、到万达广场品牌、项目形象宣传、产品销售信息、最后实现开盘大卖，使得前期树立的形象得到市场认可，所有推广都指向性明确、诉求单一，都指向“最好的投资产品”。而万达公馆的核心价值是在城市最繁华中心的顶级公寓豪宅，对目标客户来讲，居住舒适，彰显尊贵。所以，推广节奏和综合体一样，都是从企业品牌、万达公馆品牌、项目形象、销售信息的全过程推广。

三、万达豪宅的营销推广思路

第一阶段，充分利用新闻炒作，软文宣传，活动营销快速完成从万达集团从中国商业地产行业领军企业到中国城市豪宅专家的品牌过渡。

第二阶段，通过软文炒作、高端营销活动树立万达公馆——中国城市豪宅的产品系形象。

     第三阶段，利用报广、户外、网络等媒体快速树立鲜明的项目形象，结合实景样板房开放等大型活动充分造势，引起社会广泛关注。万达豪宅所有样板房的开放都邀请明星，都是1000人到2000人的大型活动。

第四阶段，在大众媒体树立万达公馆的形象后，开展圈层活动，（大众媒体树形象树高度，精准活动实现惊险的一跳跃）精准营销找到目标客户。通过频繁开展与前期商铺客户、银行高端客户、意见领袖、商会会长等意向客户的渠道活动，进行口碑相传，加大品牌影响力。同时，在这一阶段，以市场为中心的传播导向转移到以客户为中心的渠道导向，定期举行各类圈层活动与暖场活动。比如，武汉项目举办了高尔夫球精英邀请赛、武汉大学EMBA沙龙、“星耀万达、辉映江城”周慧敏见面会等活动。

四、万达公馆的营销推广操作要点

1、掌握舆论，树立品牌。要掌握政府、专家的舆论、地产业界翘楚的舆论、社会名流的舆论和媒体的舆论。掌握这些有影响力人群的舆论对整体品牌推广至关重要，用各类媒介途径对这些舆论进行全方位、高密度新闻、软文宣传企业品牌、万达公馆品牌。

2、集中投放硬广、信息突围。简单讲，就是三个月要花的钱一个月之内就要打出去。在硬广推广上分为四个阶段。从企业形象过渡到项目整体形象之后，我们进入到万达公馆当地项目形象推广阶段。广告语一般是：“城市中央 一线滨江 中央湖景 国际湾区 纯大户 殿堂级精装豪宅”。这是贯穿开盘前整个项目形象的广告语。

等到样板房开放后，结合样板房实景照片进行推广，样板房场景选择门厅铜门、大堂、入户玄关、宽景客厅、双主卧等核心卖点。

持续销售阶段，用体现产品力的广告语来作为硬广，比如八大罕有石材、十六大国际品牌等等，但在这个过程中，不要纠缠于某一细节，要讲整体，让客户感觉到用材的考究。

最后，进入持续升温阶段后，通过地段、生活方式、配套便利、交通便利的介绍，来再次烘托万达顶级豪宅的形象。

3、豪华公关事件，固化高端形象，支持高价格。万达豪宅之所以要请明星或国内一流经济学家参加，目的是通过这些跨界的活动固化项目本身的高端形象，支持高单价、高总价。这些公关活动包括区域论坛、业内专家论坛、售楼处开放、样板房开放、暖场活动、开盘活动等等。这其中最重要的是一定要把样板房开放活动做足，让尽可能多的人来看，并要他们去传播。样板房开放是一个阶段，而不仅仅是一个点，千万不要让你的业主锦衣夜行，要让买得起的客户感觉到景仰的氛围。

4、充分利用现场氛围感动客户。销售大厅、样板间、景观、现场包装、围挡、看房通道等各项工作都要力求精致完美，管家式的物业服务要到位，置业顾问服饰、礼仪要考究，沙盘、楼书、各类物料都必须要高档、细致，无处不体现尊贵感受。另外，要制定专业的销讲，对置业顾问进行反复培训，让他们像设计师一样讲解样板房、建筑、装饰、生活方式，讲建材、电器的品牌故事，感动客户。

5、持续的圈层、小众营销。结合高端活动，持续保持客户资源充沛并持续形成热点话题。在万达豪宅营销过程中要特别注意到实景样板房是我们最重要的销售道具，一定要把样板房品质做好，开放活动做足，让所有的人都慕名来参观；必须通过密集的、大型的、有影响力的高端活动来扩大项目的号召力；圈层营销，渠道为王，我们找到目标客户活动完全是因为渠道与圈层；开盘前一周必须通过算价或认筹方式仔细梳理客户，落位引导，避免客户流失。作者：北方项目管理中心 吕正韬

玉眼观察：

江山不做豪宅，那我们学习万达豪宅营销的什么呢？

其全员营销的理念和执行力、对豪宅产品实体属性和精神属性的认知、对中国人精神消费的把握（客户的尊贵是来自别人的仰止和羡慕）、活动营销和体验营销策略和执行都值得我们学习和借鉴。

豪宅不豪宅其道理是相通的。